Die 3 Ansätze zur Optimierung deutscher Mieteinnahmen

Grundstücke und Immobilien bleiben nach dem sogenannten Belegenheitsprinzip (Art. 6 OECD-Musterabkommen) immer in dem Land beschränkt steuerpflichtig, in dem die Immobilie physisch steht.

​Eine Immobilie in Berlin oder München bleibt für Mieteinnahmen also zu 100 % im deutschen Steuerrecht verhaftet.

​Es gibt jedoch 3 erprobte Ansätze, wie Investoren und Auswanderer diesen Bereich strukturieren und optimieren können:

​1. Die erweiterte Kürzung über eine VV GmbH (Vermögensverwaltende GmbH)

• ​Das Problem: Privates Vermieten in Deutschland unterliegt dem persönlichen Einkommensteuertarif (bis zu 45 % + Soli). Zudem fällt bei beschränkter Steuerpflicht oft der Grundfreibetrag weg.

• ​Die Lösung: Die Immobilien werden in eine deutsche vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH) eingebracht.

• ​Der Effekt: Durch die sogenannte erweiterte Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) zahlt die VV GmbH 0 % Gewerbesteuer. Die Mieteinnahmen werden auf Gesellschaftsebene nur mit flachen 15 % Körperschaftsteuer (+ Soli = ca. 15,82 %) besteuert.

• ​Holding-Verknüpfung: Die Anteile an dieser deutschen VV GmbH gehören deiner Holding im Ausland (z. B. in Bulgarien, NL oder LU). Dividenden fließen über die EU-Mutter-Tochter-Richtlinie nahezu steuerfrei an die ausländische Holding weiter.

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2. Substanzverringerung durch Auslands-Servicegesellschaften (Verrechnungspreise)

• ​Das Prinzip: Die deutsche Immobilie/Objektgesellschaft verursacht Verwaltungskosten, Vermietungsaufwand, Facility-Management und Marketing.

• ​Die Lösung: Eine operative Dienstleistungsgesellschaft im Ausland (z. B. deine bulgarische EOOD) übernimmt das operative Asset-Management, Rechnungsstellung, Mieter-Onboarding und die IT-Verwaltung für das deutsche Objekt.

• ​Der Effekt: Die ausländische Firma stellt dem deutschen Immobilienbetrieb marktübliche Dienstleistungen in Rechnung. Dadurch sinkt der steuerbare Gewinn in Deutschland (wo 15–45 % Steuer anfallen) und verlagert sich als Betriebsausgabe in den Niedrigsteuer-Standort (wo nur 10 % anfallen). Wichtig: Die Preise müssen drittvergleichsfähig (Arm’s Length) dokumentiert sein.

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3. Darlehens- & Fremdfinanzierungs-Strukturen (Zinsabzug)

• ​Das Prinzip: Zinsaufwendungen mindern den steuerbaren Mietertrag in Deutschland.

• ​Die Lösung: Die ausländische Holding stellt der deutschen Immobiliengesellschaft ein Gesellschafterdarlehen für Kauf, Sanierung oder Modernisierung zur Verfügung.

• ​Der Effekt: Die Zinszahlungen fließen von Deutschland nach außen ab und mindern die deutsche Steuerlast auf Mieteinnahmen, während sie in der Holding zu günstigen Sätzen versteuert werden (unter Beachtung der deutschen Zins- und Lizenzschranke).